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土地增值稅清算 近半開發商將面臨關門
發布日期:[2010/5/25]    共閱[2109]次
    土地增值稅嚴厲清算再一次啟動,4月以來,新國十條及各地細則都明確傳遞了這一信號。上一次它被要求嚴厲清算,是在2007年2月,但金融危機的出現,中斷了所有對房地產的調控。

  深圳長期以來只采用預征辦法,對房產項目預征2%左右的稅率,一個銷售額20個億的樓盤,預征只需4000萬,但土地增值稅的清算稅率卻是30%- 60%。那么假設這一樓盤賺了10個億,那么它利潤的50%都將被清算為稅款,要上繳的應是5個億。4000萬對5億,就是這么大的差別!在未來一段時間里,很可能這種對開發商的“抽血”要集中出現。

  有專家稱,集中清算,深圳將有數百億的現金被抽走。南方都市報周三中午發函至深圳市地稅局,詢問深圳將如何開展土地增值稅清算事宜,但截至發稿日(5月20日周四早上10時),尚未收到后者的回復。

  深圳2005年才首次“預征”土地增值稅

  據南都記者了解,土地增值稅早在1994年便開始征收了,包括其30%-60%的四檔次稅率也在那時被確定。但由于該稅在房地產項目未發售完畢之前難以清算,因此,當時國家也開了個口子:允許各地采用預征辦法,待房產銷售完畢再行清算。

  據深圳市律師協會“稅務法律專業委員會”副主任、廣東廣和律師事務所稅務合伙人熊勇介紹,事實上,全國各地的土地增值稅征收均是采用預征辦法。而深圳最早開始征收土地增值稅是在2005年,也采用了“先預征、后清算、多退少補”的辦法,對不同類型的房產采用不同的預征率——別墅、度假村、酒店公寓1%,其它0.5%,后在2008年上調了一次。

  一家大型上市房企高管稱,由于深圳本身擁有立法權,情況特殊,因此使得深圳很多年里都是不征土地增值稅的。但據受訪的10來位開發商及觀察人士介紹,包括深圳在內,全國各地在推行土地增值稅方面“執行并未很嚴格”。他們向南都記者證實,深圳2005年啟動土地增值稅預征以來,并未展開嚴格的集中清算。“雖然一直說清算,但基本上開發商都只交了2%左右的預征稅。”龍崗一樓盤操盤手說。

  熊勇表示,自2008年以來,深圳在土地增值稅清算上進步不小,“但與法律法規的要求仍有些距離”。他指出,造成這種現象有兩個原因,首先是房地產項目達到申報條件,開發商并未主動申報清算。按規定,土地使用權轉讓是必須要進行土地增值稅清算的,但有開發商沒有按規定操作。其次是一些條件下是需要主管部門介入推動,但未執行很嚴。比如按規定房產銷售85%以上,稅務機關是可以要求進行清算的。

  政策明顯收緊,未來清算力度加大

  事實上,在上一輪房價暴漲時,管理部門便要求對土地增值稅加大清算力度。2006年底,國稅總局專門就土地增值稅征收發文,要求從次年2月1日起向全國房地產開發企業征收30%-60%不等的土地增值稅。文件還列出了六項必須以及可以要求進行土地增值稅清算的房地產項目,包括開發商轉讓項目,或項目銷售率已達85%,或項目三年未銷售完畢等等。

  當時,這一消息出臺之后,立即導致地產股大跌,當日下午收盤,凡是有些名氣的上市房企,幾乎是悉數跌停。但是,這樣嚴厲的清算,由于金融危機的發生,并未得到長久的貫徹。兩年之后,在2009年年初,廣東省出臺的“粵15條”正式宣告了土地增值稅嚴厲清算的夭折。“粵15條”讓一些資金困難的開發商,可以“分期繳納土地增值稅”。這樣的松綁又持續了一年多,直到本次“新國十條”出臺。

 
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